LA CRISE, QUELLE CRISE ?

 

Avec en permanence entre 4 et 500 maisons à vendre, nous pouvons entrevoir l’évolution des prix avec quelque crédibilité.  Il convient au préalable de poser le cadre de la crise, ou plutôt les cadres.

 

La crise avant la crise

Le gros du marché immobilier dans notre région est constitué de villas à vendre à des prix situés entre 200 et 300 000 €.

Construites entre 1980 et 2000 avec des budgets de l’ordre de 120 à 150 000 € valeur actuelle de la construction et des terrains, leurs prix se sont envolés d’abord par la raréfaction des terrains, et d’une manière générale par une demande supérieure à l’offre. En outre les propriétaires ont encore creusé l’écart en aménageant vérandas, piscines, clôtures, jardins, terrasses, garages, etc.

Le marché de déséquilibra inexorablement avec une offre à des prix ne correspondant plus aux possibilités des acheteurs. Et comme les vendeurs ne baissèrent pas leur prix, le nombre des ventes commença à baisser dès l’automne 2007.

 

La crise actuelle

La dessus, la « crise » internationale est arrivée avec la destructrice course au catastrophisme des commentateurs (la catastrophe attire l’auditeur et fait par conséquent vendre de la pub), et la demande fléchit. 

Coté vendeur, contrairement à l’américain habitué à jouer en bourse, le français est mauvais perdant. Il veut bien que la valeur de son patrimoine augmente de 50 % en quelques années, mais n’accepte pas que celle-ci baisse un jour de 10 ou 20 %.  Si bien que de nombreux vendeurs demanderont encore en novembre 2008 un prix que leur maison n’a jamais valu !

 

La crise qui couve

Il y aurait  plusieurs dizaines de milliers de prêts relais accordés en fonction d’estimations surévaluées. Pour les accorder, les banques ne se sont pas fait prier : deux mandats de vendre donnés à des agences suffisaient, et peu importe la valeur réelle.

La sub-prime à la française est contenue avec des prorogations de prêt relais, mais il faudra bien payer un jour. C’est à dire : soit vendre avec un écart de prix considérable puis payer la différence avec un prêt à long terme, soit vendre celle qu’on acheté et revenir dans la première. Ce jour là, les vendeurs se souviendront amèrement des « mauvaises » agences qui ne donnaient pas assez cher de leur maison, et celles qui leur avaient dit ce qu’ils voulaient entendre.

 

Quelle va être l’évolution des prix ?

On a vu trop de soit disant experts économiques – surtout experts en combines pour passer à la télévision avec un cachet à la clef -  jouer aux voyants, pour faire de même. Nous pouvons donc tout au plus comme des vrais experts, nous exprimer en termes de probabilité « toutes choses étant égales par ailleurs » pour reprendre l’expression des économistes.

La question clef est de savoir où en est l’équilibre du marché.

Actuellement, ne se vendent que les maisons dont les prix ont été ajustés à la demande, et cette baisse devrait se généraliser à l’affichage lorsque la plupart des vendeurs seront enfin résignés. Reste donc à savoir si la baisse générale poussera encore à la baisse.

Or, si les vendeurs vont finir par être pressés de vendre, les acheteurs vont aussi finir par être pressés d’acheter. De plus, avec une baisse de 15 à 20 % l’offre va mieux correspondre à leur budget.

En enlevant d’un coté ceux qui renonceront à vendre et ceux qui renonceront à acheter – plus nombreux car freinés par la peur de la crise de l’emploi -, on devrait en rester sur les prix actuellement pratiqués (par opposition aux prix affichés) dans la tranche 200- 300 qui passerait à 175 - 250, mais cette baisse devrait s’étendre à la tranche supérieure par contrecoup.

Il va y avoir une forte demande en dessous de 170-200 par manque de produits, et les « châteaux » sont moins concernés par la crise – ce qui signifie qu’ils le sont quand même -.

 

A plus long terme

Dés avant la crise, un bon nombre d’élus avaient faussé le marché du terrain à bâtir par une rétention pour raisons électorales, puis ceux-ci ont été contraints à de très nombreux déblocages. A la baisse des prix liée à une brutale augmentation de l’offre, s’ajoute maintenant la crise. Les lotisseurs qui avaient payé les terrains au prix fort sont en mauvaise posture.

La construction est en panne dans l’attente d’une baisse du prix des terrains qui va être beaucoup plus importante que sur le bâti.

Les belles maisons de pierre semblent moins touchées par la baisse. La demande reste forte – même si la concrétisation suit moins -.

Posséder un château en France semble devoir être le « must » sur le plan international. La valeur  des belles propriétés d’agrément ou agricoles est assurément voué à une augmentation telle que les français n’auront plus les moyens de suivre. Les chinois commencent à arriver. Elles sont assurément un excellent placement dès 600 000 € à condition de ne pas en altérer le charme.